Nicht jeder Mietvertrag lässt eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Gerade Indexmieten und Staffelmieten haben eigene Regeln. Wer sie ignoriert, riskiert ein unwirksames Vorgehen und unnötige Reibung mit dem Mieter.
Normaler Wohnraummietvertrag
Ist keine besondere Anpassungsmechanik vereinbart, kommt häufig eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht. Dann sind Mietspiegel, Kappungsgrenze, Fristen und Begründung zentral. Der Mieter muss zustimmen; ohne Zustimmung bleibt nur die Entscheidung, ob die Zustimmung eingeklagt oder der Betrag angepasst wird.
Indexmiete
Bei einer Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Eine klassische Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ist während einer wirksamen Indexvereinbarung regelmäßig ausgeschlossen. Stattdessen muss die Anpassung anhand des vereinbarten Index nachvollziehbar berechnet und in Textform geltend gemacht werden.
Praktisch wichtig ist die Mindestlaufzeit zwischen Anpassungen. Außerdem sollte geprüft werden, ob die Indexklausel wirksam vereinbart wurde und ob Modernisierungsumlagen daneben überhaupt möglich sind.
Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete sind künftige Mietbeträge bereits im Vertrag festgelegt. Während der Laufzeit der Staffel ist eine zusätzliche Erhöhung bis zur Vergleichsmiete grundsätzlich nicht der richtige Weg. Entscheidend ist, ob die Staffelbeträge klar ausgewiesen sind und wann die letzte Staffel endet.
Warum die Vertragsart zuerst geprüft wird
Ein Vermieter kann wirtschaftlich denselben Wunsch haben, rechtlich aber drei verschiedene Wege vor sich haben: Vergleichsmietenerhöhung, Indexanpassung oder Umsetzung einer Staffelmiete. Die Reihenfolge der Prüfung ist deshalb immer:
- Welche Vertragsart liegt vor?
- Welche Anpassung ist vertraglich und gesetzlich zulässig?
- Welche Fristen gelten?
- Wie wird die neue Miete verständlich begründet?
Beispiele
Normale Miete: Die Miete liegt unter dem Mietspiegel. Dann kann eine Erhöhung nach § 558 BGB geprüft werden.
Indexmiete: Die Miete wurde seit Jahren nicht angepasst. Dann ist nicht der Mietspiegel der erste Ansatz, sondern die Indexentwicklung.
Staffelmiete: Die nächste Staffel tritt in sechs Monaten ein. Dann kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, zunächst die Staffel sauber umzusetzen und danach den Vertrag neu zu bewerten.
Quellen zur Vertiefung
Relevante Normen sind § 557a BGB zur Staffelmiete, § 557b BGB zur Indexmiete und § 558 BGB zur Vergleichsmietenerhöhung.
Der Mietoptimierer prüft die Vertragsart vor jeder Empfehlung, damit kein falscher Erhöhungsweg eingeschlagen wird.